読書「トクする家づくり 損する家づくり」
昨年、一度住宅相談会に参加した。
その住宅会社が考える恣意的な内容もあるかと思ったが、まずは知ることが大切だと思い、その時にもらった本を読んでみた。
その本に書かれている要点は以下のようなことだった。
1.大切なのは家の質
人生で一番の買い物とも言っていいマイホーム購入。すこしでも安い値段で購入できれば当然嬉しい。
しかし、住宅価格の安さに惑わされてはいけない。車や賃貸住宅のように、気に入らなかったら変えてしまうことは難しいからだ。
では、何を判断基準にして購入するか。この著書では、家の質を第一に挙げていた。
その理由は、
・高品質の家を作った方が、ランニングコスト(光熱費やメンテナンス費用など)が安く済み、場合によっては最初の購入価格の差額を取り返せるから。
・慶應義塾大学理工学部教授による1万人を対象にした調査によると、鼻炎や喘息、脳血管疾患など様々な病状が高性能住宅の方が数値が低く、日々を快適に過ごせるから。
・世界的な省エネの動きを受けて、日本住宅業界にもようやく省エネ基準が高まりつつあり、税金の優遇も受けられるから。
・ただでさえ住宅の資産価値が低い日本の住宅で、質の低い住宅を買うと、将来の資産価値はほぼ0になるから。
などが挙げられていた。
本当にランニングコストの節約で、初期費用を取り返せるのか。税金の優遇もどれほどのものなのか。どうせ高品質にしても、日本の家の資産価値など無いのではないか。それなら安い家の方がいいのではないか、など、色々疑問点もあるが、それぞれ一理あるとは思った。簡単に買い替えることはできない分、良いものを長く使った方が良い気はする。
2.家の質を見極めるための基準値
長持ちして、快適で資産になる家を建てるために、基準となる値がある。
その１つがQ値・UA値である。この値が低ければ低いほど、断熱性が高い家であることを意味する。
2015年に経済産業省が打ち出したZEH(ネットゼロエネルギーハウス)基準だとUA値が0.6以下の基準を満たすと良いらしい。
ZEHビルダー登録制度の住宅会社を選べば、補助金が出る。住宅業界に疎すぎて分からないが、購入を検討する際は、契約先が登録しているかどうか確認しようと思う。
さらに上の基準として、慶応や近大の教授が提唱しているHEAT20という基準もあり、それのG1レベルだとなお良いらしい。
高断熱を実現するためには、
・窓枠は木製or樹脂製の窓枠を使用。
・ペアガラス(複層)+アンゴンガスを間に挟むorトリプルガラスを使う。
・断熱材は袋に綿を詰め込んでいるタイプはダメ。壁の中に隙間ができて、そこから結露ができて劣化するため。
硬質ウレタンパネル○(現場発泡ウレタンは×)
セルロースファイバー JIS(80ミリ以上)○
上記の２つを使用する。
もう一つ重要な値がC値である。これは気密性を表している。この値が小さければ小さいほど、隙間が少ないことを表す。1.0以下が望ましく、ドイツなら0.3以下 が基準になるそうだ。
そのため、前述したQ値・UA値高くても、C値が高くて、家が隙間だらけだったら意味がない。
内装工事が終わった段階で、半日&5万円以下で測定してもらうべき。
3.安心・安全のため
①地盤
地盤の調査を行なっているかどうかを確認すること。
その結果に応じて補強を行う。補強の杭を打つと、100万ほどかかることもあるが、家を建てた後で地盤が沈んだら傾いたりすることを考えれば、かけるべき金額。
補強のため地面に杭を打つと、資産価値は激減する。抜くときには3〜400万かかる。
セメントを使うと六価クロムが発生する場合も→自然素材の砕石が望ましい
その後改良工事がうまくいったか再検査する。再検査は義務付けられておらず行われない場合が多いため、お願いする。
②基礎
基礎は床下一面にコンクリートを流し込むベタ基礎が、耐震性にも優れていて良い。
断熱は基礎断熱(床下の空間を完全に塞いで、建物の外周に断熱材を使用する)を行う。
③データ
地震の際にどれぐらいねじれるのか(偏心率)や 水平にどれぐらい変形するのか(層間変計角 )を計算する構造計算を行うよう依頼する。これは、木造二階建て住宅は義務化されていない。
住宅履歴書を4万ほどでデータとして保存しておく→メンテナンス時期の参考になる。また、仮に売り出す際に、情報を提示できるため、資産価値を証明できる。
④購入する前に
予算→建物→土地で値段を決める。土地を先に決めてしまうと、建物で値段を削り、粗悪な物件に住み続けることになってしまう。
住宅価格以外に、土地、付帯費用、諸経費、税金、ローン利息など、メンテナン・光熱費全て込みで考える。
金利は、変動金利だと、たくさんローンできてしまう→破産しないように注意
繰越返済より、投資信託などで運用する
⑤まとめ
はじめての分野なこともあり、知らないことばかりで頭がパンクしそう。笑
まずは
①頭金と今後支払っていける毎月の金額の把握
②住宅ローンをどこ経由で借りれば良いかの判断(ネットバンク？銀行？職場の案内でも何か見た気がする…)
③事前審査でいくら借りられるのかを聞く。
これらを行なって予算を確定しようと思う。
あとは、どうしてもこの本は、新築家屋重視の著書だったから、リノベーションや土地にも目を向けた著書も読んでみたい。
…とは言っても、来年のGWに引っ越しするとしたら、9月までには決めないとあかんってこと？？？
やばい、がんばろう。笑
